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联合办公行业现状——当下行业的日子究竟怎么样?(中篇)

原创:喻姿玮  喆安投研团队
 
 
一方面,在全国掀起创业热潮的背景下,新增市场主体每年以较高比例增长。国家工商总局的数据显示 2017年全国新增市场主体1924.9万户,同比增长16.6%;另外据不完全统计2018年新增市场主体达到了2244.4万户。新增市场主体的增加正在刺激着联合办公市场的发展。特别是初创、个体、中小企业这部分客群,囿于自身体量发展限制,难以承担城市核心区域写字楼较高的租金压力,能够有效缓解办公租金压力的联合办公模式因此受到这部分客群的追捧,成为联合办公空间较为稳定的需求主体。
 
另一方面,联合办公巨头并存,行业竞争激烈,目前已经逐步向三四线城市下沉;产品同质化严重,缺乏创新,仍然以租金收益为最主要的收入来源;非租金收益的占比依然较低;2018年联合办公行业投融资出现明显分化,加速向龙头企业聚拢,行业加速洗牌。
 
2.1市场规模:预计2020年前仍将保持增长
 
根据VCSaaS监测数据显示,2017年我国联合办公空间数量已经达到3459家,预计在2020年将会超过5000家。在3459家共享创业空间当中有520家属于国家级联合办公空间,约占总体数量的15%。喆安君预计,2020年将有超过1000家国家级联合办公空间。
从联合办公空间发展速度看,2012年联合办公工位数2.3万个,2018年增长至200万个,年复合增长率超过110%;2012年联合办公空间面积为14万平方米,2018年面积规模为1200万平方米,年复合增长率为110%;联合办公增值服务市场规模由2012年的0.01亿元增长至2018年的1.29亿元,年复合增长率达到180%。总体来说,近些年联合办公市场规模实现了跨越式增长。
 
2.2竞争格局:巨头并存,行业格局初步成型
 
由于中国的联合办公行业在近几年刚刚兴起,现有的市场需求还远未达到成熟市场水平。据业内权威机构的报告显示,目前中国联合办公的渗透率是2%,而欧洲地区的数据是4.8%。随着国内联合办公市场由成长走向成熟阶段,办公空间质量、专业化服务水平进一步提升,联合办公将会获得越来越多的市场客户认同感,未来五年内联合办公的渗透率会达到15%。
 
得益于国家“双创”政策的鼓励,大量小微企业和自由办公者的兴起推动联合办公行业需求愈加旺盛。自2015年以来,国内联合办公行业经历爆发式增长、迅速发展、优胜劣汰、加速洗牌之后,行业格局初步成型。标准排名城市研究院2018年10月公布的《2018年中国联合办公活力指数报告》[ 报告发布时间为2018年10月18日,此处作为参考,后续市场变动以最新数据为准]的研究报告,对国内联合办公企业实力进行测算并排名。
报告显示,目前实力较强的联合办公企业主要有优客工场、WeWork中国、纳什空间、氪空间、梦想加、WE+酷窝等。从实力排名可以明显看出,排名前二十的企业前后差距较大,头部企业在规模、品牌、资本、创新、运营等方面都具有明显的优势。随着行业洗牌趋势加剧,未来市场资源将进一步向头部企业集中,巨头与巨头之间的市场竞争将会更加激烈,而中小企业面临的生存环境会变得更加严峻。
 
从空间运营规模看,根据《2018年中国联合办公活力指数报告》的样本统计,截至2018年9月底,国内联合办公行业运营面积前十运营商的面积总和为383.3万平方米,占全国联合办公总运营面积的31.94%;工位数量前十名的工位总和为56.6万个,占全国联合办公工位数量的28.3%。
 
2.3地理分布:集中于一线城市,向二三线城市辐射
 
目前,国内联合办公空间布局呈现出“集中一线城市,向二三线城市辐射”的特征。根据中商产业研究院《2018年中国共享办公行业市场前景研究报告》数据显示,一线城市为各大空间运营商重点布局城市,北京、上海、广东、深圳联合办公空间数量领先于国内其他省市。以北京为例,根据VC SaaS监测数据显示,截至2017年年底,北京的联合办公品牌数量为106家,超过全国联合办公品牌总数的一半;办公空间数量达到1285家,占全国空间总数三分之一。
随着一线城市市场饱和,联合办公布局开始向二三线城市辐射。以重庆为例,根据标准排名城市研究院研究显示,目前重庆已有雷格斯、梦想加、侠客岛等超过10个知名联合办公品牌入驻,布局面积超过12万平米。
 
从联合办公品牌布局城市数量上看,目前国内主要联合办公品牌布局城市逐渐遍布全国。以优客工场为例,作为全国布局最广、城市最多的运营商,目前布局城市已达40个,除一线城市及各大二线城市外,其办公空间布局已经落户了襄阳等三线城市。
 
2.4产品创新:突破传统,创造新的资源整合模式
 
联合办公企业通过提供办公空间及相关企业服务,为入驻企业打造舒适的办公环境。国内联合办公企业运营管理的基本流程包括办公场地资源的获取、空间的设计及升级,招商引资、运营管理、社群资源整合,以及由此产生的各种增值服务等。
国内联合办公行业经过三年多的快速发展,各方资源加速集中,在基本运营管理模式的基础上,在平台服务、品牌效应、产业支持等方面形成多种具有特色的模式。目前主流的联合办公可划分为六种主要模式,分别为企业主导型、开放空间型、新型地产型、天使+孵化型、媒体平台型、产业驱动型。
 
2.5企业投融资:市场资源加速向头部企业集中,资本逐渐趋于冷静
 
2015年以来,国内联合办公行业的爆发式增长,吸引市场资金向行业内聚集,投融资事件规模及热度不断上升。据不完全统计,截至2018年10月,国内联合办公运营商融资金额逾50亿元。第三方专业机构沙利文数据显示,我国联合办公的市场规模从2012年的4.1亿元增至2017年的超过235亿元,年复合增长率超过120%。据不完全统计,2018年国内联合办公市场规模将超过600亿元。 
目前,国内大部分联合办公企业融资未到C轮,行业分布初见格局但尚未完全成型。随着行业成长逐渐迈向成熟阶段,市场资本在选择目标品牌时更加小心谨慎,投融资逐渐趋于冷静。根据公开数据显示,2018年仅8家获得融资,且集中于头部企业,聚集性愈发显现。
 
2.6行业并购整合:优胜劣汰,整合加速
 
经济发展的趋势与市场需求的催化,加快行业兼并重组和优胜劣汰的整合步伐,使得联合办公行业迈入了深度整合和产业升级的新阶段。
公开数据显示,仅优客工场2018年就进行了6次收并购动作:2018年1月份,优客工场全资收购洪泰创新空间;3月份,优客工场宣布与无界空间合并,并收购wedo联合创业社;7月份,优客工场与Workingdom进行合并,与爱特众创达成并购合作意向等;10月份,与方糖小镇达成并购协议。
 
联合办公品牌通过并购合作,整合优质资源,品牌互补,最大限度释放协同价值,是联合办公成熟运营业态融合的继续。由此带来的规模和体系化优势将成为行业龙头的竞争壁垒,同时这也这意味着,小型的联合办公空间运营商将面临淘汰或被兼并的命运。



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